Was Sie bei der Auswahl von Wohnungen oder Immobilien als Kapitalanlage beachten sollten.

Im Folgenden stellen wir die verschiedenen Faktoren vor, die einen Einfluss auf Ihre Immobilien als Kapitalanlage haben. Einen kurzen Überblick über diese Faktoren finden Sie bereits auf unserer Startseite. Die Einflussfaktoren lassen sich dabei in direkt beeinflussbare und nicht direkt beeinflussbare Faktoren unterscheiden.

Renovierung von Immobilien als Kapitalanlage

Direkt beeinflussbare Faktoren

Objektzustand

Objektzustand einer Immobilie bezeichnet den optischen Zustand, den technischen Zustand oder das vorhandenes Inventar. Eine Wohnung mit schlechtem optischem Zustand wie kaputtem Boden oder schlecht angebrachten Tapeten lässt sich oft preiswerter erwerben. Diese Mängel lassen sich im Anschluss an den Erwerb ohne hohe Kosten beheben. Das Badezimmer oder die Elektrik hingegen erscheinen im ersten Moment nicht wichtig, lassen sich jedoch nur unter hohem Aufwand erneuern. Inventar wie eine Pantryküche kann speziell bei 1-Zimmer Wohnungen die Vermietbarkeit deutlich erhöhen und ist preiswert in der Anschaffung.

Vermietungsstand

Der Vermietungsstand muss von dem Investor beurteilt werden und beinhaltet Miethöhe und Mietvertragsart. In langfristig vermieteten Wohnungen ist die Miethöhe meist deutlich unter dem aktuellen Mietspiegel und lässt sich oft nicht sofort auf das Niveau des Mietspiegels anheben. In diesem Fall müssen am Anfang Abschläge in der Rendite hingenommen werden, was bei Immobilien als Kapitalanlage nachteilig ist. Leerstehende Wohnungen hingegen verlangen zu Beginn Aufwand mit der Neuvermietung und man hat noch keine Erfahrungen mit den neuen Mietern. Darüber hinaus ist die Mietvertragsart entscheidend, ältere Mietverträge haben oftmals noch einen anderen Abrechnungsschlüssel und einer Umstellung auf einen zeitgemässen Abrechnungsschlüssel muss der Mieter zustimmen. Die idealen Mietverträge sind Staffelmietverträge, da diese eine integrierte Mieterhöhung beinhalten. Diese Form von Mietverträgen ist jedoch in Deutschland noch nicht weit verbreitet. Die Entscheidungen die Sie in Bezug auf den Vermietungsstand treffen habe einen grossen Einfluss auf Ihre Beziehung zu den Mietern. Sollte die Immobilien als Kapitalanlage dienen und die maximale Rendite erzielen, werden Sie deshalb in den meisten Fällen keine Freunde werden.

Betreibergemeinschaft

Erwerben Sie eine Wohnung als Kapitalanlage in einer WEG und halten nicht die Mehrheit der Anteile, müssen Sie abwägen, wie Sie Ihre Interessen durchsetzen können. Sie müssen dafür bereits im Vorfeld der Eigentümerversammlung Ihre Interessen mit anderen WEG Mitgliedern abstimmen. Abhängig davon können Sie entscheidende Faktoren Ihrer Investition beeinflussen. Zu nennen wäre etwa die Aufstockung oder Reduzierung der jährlichen Instandhaltungsrücklagen oder Auflösung dieser um einen Reparaturstau anzugehen. Speziell beim Kauf einer Wohnung als Kapitalanlage sollten Sie deshalb die Eigentümerstruktur sowie den Stand der Instandhaltungsrücklage genau kennen.

Wichtige Unterlagen von Immobilien als Kapitalanlage

Nicht direkt beeinflussbare Faktoren

Objektparameter

Die Objektparameter beschreiben Ihre Immobilien als Kapitalanlage, sind allerdings nicht oder nur mit großem Aufwand zu ändern. Zu diesen Faktoren gehören Grundriss, Baujahr, Eigentümerstruktur und Energieausweis. Der Grundriss einer Wohnung ist entscheidend für die Vermietbarkeit und sollte auch modernen Ansprüchen genügen. Empfehlungen zu Zimmergrößen und Aufteilung sind in der DIN 18 011 zu finden. Das Baujahr hat einen großen Einfluss auf die zu erwartenden Investitionen in den nächsten Jahren. Dabei sollte auf die baujahrestypischen Probleme geachtet werden.

Insbesondere bei Immobilien als Kapitalanlage in einer WEG ist die Eigentümerstruktur wichtig, denn besonders Eigennutzer wachen direkt vor Ort über die Einhaltung der Hausordnung und können frühzeitig auf eventuelle Probleme hinweisen. In Bezug auf den Energieausweis ist ein geringer Verbrauch vorteilhaft, da dieser einen Investor auch auf längerer Zeit bei eventuellen Verschärfungen der Energieeinsparverordnung vor unerwarteten Ausgaben schützt.

Regionallage

Informieren Sie sich über die Einwohner in dem Ort, die Bevölkerungsentwicklung und die wirtschaftliche Entwicklung. Wohnen Sie nicht selbst in dem Ort, empfiehlt es sich den Wikipedia Artikel und weiter aktuelle Meldungen zum Beispiel aus der Stadtteilzeitschrift zu lesen. Informationen zur Bevölkerungsentwicklung finden Sie mit unsere Immobiliensuche oder in der Raumordnungsprognose.

Darüber hinaus sollten Sie die wirtschaftliche Entwicklung beobachten, dazu gehören Arbeitslosenzahlen, Einkommen und geplante zukünftige Projekte, wie die Ansiedlung von neuen Firmen in nahen Gewerbegebieten.

Lage von guten Immobilien als Kapitalanlage

Nahumfeld

Der Wert von Immobilien als Kapitalanlage ist auch stark durch Faktoren aus dem Nahumfeld beeinflusst. Dazu gehören Anschluss an den Nahverkehr, Schulen oder auch Einkaufsmöglichkeiten. Informieren Sie sich vorab über das Nahumfeld mit Google Maps (bzw. Street View wo möglich) oder dem Immobilien Kompass von Capital.

Marktumfeld

Insbesondere als Kapitalanleger sollte man sich auch Gedanken über das Marktumfeld machen, da man nicht vor hat die Immobilie selbst zu beziehen. Hierbei können Informationen wie Leerstandsquote oder das Verhältnis von Mietobjekte zu Kaufobjekte sowie die durchschnittliche Neuvermietungsdauer oder Verkaufsdauer aus unsere Immobiliensuche helfen. Das Verhältnis von Mietobjekten zu Kaufobjekten sollte nicht weit über dem Faktor 2 liegen, da dies im Normalfall auf eine hohe Leerstandsquote hinweist und die Wohnung als Kapitalanlage schnell ein Reinfall wird.

Fazit

Beim Kauf von Immobilien als Kapitalanlage sind viele unterschiedliche Faktoren zu beachten, die oft nach dem Kauf nicht mehr verändert werden können. Aus diesem Grund sollten Sie alle zuvor genannten Faktoren bereits vor dem Kauf genau überprüfen und Ihre eigenen Prioritäten setzen.

Von | 2018-02-06T12:38:31+00:00 19. Oktober 2017|Immobilienauswahl|0 Kommentare

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